부동산 등기 하지 않아도 되는 권리 점유권 유치권 임차권 질권 분묘기지권 관습법에 의한 법정지상권 지역권

부동산 등기 하지 않아도 되는 권리 점유권 유치권 임차권 질권 분묘기지권 관습법에 의한 법정지상권 지역권＊＊

부동산은 반드시 등기가 되어 있어야합니다.

<등기는 구분건물의 표시와 소유권, 지상권, 지역권, 전세권, 저당권, 권리질권, 임차권의 정정, 보존, 이전, 변경, 처분의 제한 또는 소멸에 대하여 이를 한다.>
(부동산등기법 제2조)

그러나, 등기를 하지 않아도 그 효력이 인정되는 부동산 관련 권리들이 있습니다.

1. 점유권

점유권리란 물건을 사실상 지배하고 있는 권리입니다. 정당한 권리 여부를 떠나서 사실적으로 그 권리를 지배하고 있느냐의 사실만으로 그 권리를 보호하는 권리입니다. 

민법 제192조 (점유권의 취득과 소멸) ①물건을 사실상 지배하는 자는 점유권이 있다.
②점유자가 물건에 대한 사실상의 지배를 상실한 때에는 점유권이 소멸한다. 그러나 제204조의 규정에 의하여 점유를 회수한 때에는 그러하지 아니하다.

2. 유치권

정당한 사유로 타인의 물건을 유치하고 있는 사람은 보호됩니다. 등기를 하지 않아서 등기부에 나타나지 않는 권리입니다. 동산의 경우에는 유치권자가 (세탁소주인, 전당포주인, 물건을 받고 돈빌려준 친구 등) 명확하여 문제될 것이 많지 않지만, 부동산의 경우에는, 등기에 나타나지 않는 유치권 때문에 큰 문제를 발생시킬 수 있습니다. 이 유치권이 정당하 사유가 있을 경우에는 해당 부동산의 소유권 이전 등기가 끝나더라도, 제3자인 매수자에게도 유치권은 정당한 권리로 그대로 존속합니다. (부동산 신축잔여금 미지급으로 인한 건축업자나 인테리어 업자의 유치권, 임차인의 임차가옥에 대한 수선비를 돌려줄 때까지 인도를 거부하는 유치권, 임차인의 월세보증금 등을 돌려줄 때까지 집을 비우지 않고 계속 거주할 권리 등)

3. 임차권

임차권은 전세권이 아닙니다. 전세권은 부동산등기부에 등기해야만 효력이 발생하지만, 임차권은 등기를 하지 않아도 권리가 전세권과 비슷하게 인정되기 때문에, 부동산 매입자는 항상 해당 부동산의 실태에대해서 직접 확인을 해야만 하는 중요한 대목입니다.

임차권은 - 주민등록이전, 이사, 확정일자 부여를 갖추면 등기부에 등기를 하지 않아도 됩니다. (상가의 경우에는 건물인도와 사업자등록신청, 확정일자 발급)

특히, 건물의 소유를 목적으로한 토지임대차는 이를 등기하지 않아도, 임차인이 그 지상건물을 등기한 경우, 제3자에 대하여 임대차의 효력을 갖는다고 합니다.(민법)

4. 분묘기지권

 

의의 : 타인의 토지에 사체 또는 유품을 묻는 곳인 분묘라는 특수한 공작물을 설치한 자가 그 분묘를 소유. 수호하기 위하여 그 기지를 사용할 수 있는 지상권에 유사한 물권을 말한다.

분묘기지권은 관습법상으로 인정되는 지상권 형태의 물권입니다. 분묘기지권이 형성이 되면 그 해당 토지의 소유권이 없다 하더라도, 새로운 소유자에게 처음과 똑같이 대항할 수 있습니다.

분묘가 존재하고 봉분의 형태를 갖춘 상태에서, 타인의 토지위에 20년간 평온, 공연하게 분묘를 유지,점유하고 있었다면 분묘기지권을 취득합니다.

5. 관습법상의 법정지상권

<관습법상의 법정지상권 : 원래 동일인 소유에 속하던 토지와 건물이 경매 등의 이유로 소유자가 달라진 경우, 땅만 가지고 있는 사람이 건물만 가지고 있는 사람에게 일방적으로 '야! 건물 부숴!' 이러면 곤란할 것이다. 이 경우, 양 당사자의 특약이 없는 한, 건물 가진 사람은 땅 가진사람에게 관습법상의 법정지상권을 갖는다. 단, 민법은 저당권과 전세권의 경우에는 명문으로 법정지상권을 인정하고 있으며 특히 저당권의 법정지상권은 강행규정이다. 하지만 기타 매매 등에 의한 소유권 변동의 경우에 관습법상의 법정지상권이 적용되며 이는 임의규정이다.> https://mirror.enha.kr/wiki/%EA%B4%80%EC%8A%B5%EB%B2%95 에서...